Comprar casa en Estados Unidos con ITIN es posible, y miles de familias inmigrantes lo hacen cada año. Pero conseguir el préstamo es solo una parte de la historia. Esta guía cubre el proceso completo de compra: cuánto necesitas ahorrar de verdad, cómo elegir agente, cómo hacer una oferta que te acepten, qué pasa en la inspección y la tasación, qué firmas el día del cierre y cuánto te va a costar la casa cada mes una vez que tengas las llaves.
Si lo que buscas es la otra mitad —quién presta con ITIN, qué tasas cobran y qué expediente exigen— eso está detallado en la guía de hipoteca con ITIN y bancos que prestan. Aquí damos por hecho que vas a conseguir el financiamiento y nos centramos en la compra.
Antes de mirar casas: los tres números que mandan
Casi todo el mundo empieza por Zillow. Es el orden equivocado. Antes de ver una sola casa necesitas saber tres cifras, porque son las que deciden qué puedes comprar y qué no.
1. Cuánto puedes pagar al mes
La regla que usan los prestamistas es que el gasto total de vivienda no pase del 28 % a 31 % de tu ingreso bruto mensual, y que todas tus deudas juntas (incluida la casa) no pasen del 43 % a 50 %. Ese segundo número es la relación deuda-ingreso o DTI, y es el filtro que más compras tumba.
Ojo con qué entra en "gasto de vivienda". No es solo la cuota del préstamo. Es lo que en inglés llaman PITI: principal, interés, impuestos de propiedad y seguro. En muchos condados los impuestos y el seguro suman entre 300 y 700 dólares al mes, y esa parte no baja aunque des un enganche enorme.
Si ganas 5.000 dólares brutos al mes y el prestamista aplica un tope de DTI del 45 %, todas tus deudas mensuales juntas —carro, tarjetas, préstamos personales y la casa completa con impuestos y seguro— no pueden pasar de 2.250 dólares. Pagar el carro antes de comprar casa puede subirte el poder de compra en 30.000 o 40.000 dólares.
2. Cuánto necesitas en efectivo
Aquí es donde la mayoría se lleva la sorpresa. Con ITIN el enganche típico va del 10 % al 20 %, y algunos prestamistas especializados piden hasta 25 %. Pero el enganche no es lo único que sale de tu bolsillo el día del cierre.
| Concepto | Cuánto es | Sobre una casa de 300.000 $ |
|---|---|---|
| Enganche | 10 %–20 % | 30.000 $ – 60.000 $ |
| Costos de cierre | 2 %–6 % del precio | 6.000 $ – 18.000 $ |
| Depósito de buena fe (earnest money) | 1 %–3 % (va a cuenta del enganche) | 3.000 $ – 9.000 $ |
| Inspección | 300 $ – 600 $ | 400 $ |
| Tasación (appraisal) | 500 $ – 900 $ | 650 $ |
| Reservas exigidas por el banco | 2–6 meses de pago | 4.000 $ – 12.000 $ |
Sumando enganche, cierre y reservas, una casa de 300.000 dólares con ITIN pide entre 45.000 y 85.000 dólares líquidos. No sirve de nada enamorarte de una casa antes de tener ese número claro.
3. Cuánto tiempo llevas declarando impuestos
Prácticamente todos los programas hipotecarios con ITIN exigen dos años de declaraciones federales presentadas. Si aún no has declarado, tu fecha de compra no es este año: es dentro de dos. Empieza ya. Tenemos el paso a paso en cómo declarar impuestos con ITIN, y si te preocupa el riesgo, en si es seguro declarar impuestos con ITIN.
Ahorrar el enganche sin quedarte sin colchón
Un error clásico: vaciar la cuenta para llegar al 20 % y cerrar la compra sin un dólar de reserva. El banco además lo va a notar, porque exige que te quede dinero después del cierre.
Tres detalles prácticos que casi nadie te avisa:
El dinero tiene que estar "seasoned". Los prestamistas revisan 60 días de estados de cuenta y preguntan por cualquier depósito grande que no cuadre con tu nómina. Si guardas ahorros en efectivo en casa, deposítalos al menos tres meses antes de solicitar el préstamo, poco a poco, y declara tus ingresos. Dinero que aparece de la nada retrasa o hunde una solicitud.
Un regalo familiar sirve, pero con papeles. Si un pariente te ayuda con el enganche, necesitas una gift letter firmada donde diga que es un regalo y no un préstamo, más el rastro bancario de la transferencia. Un préstamo familiar no declarado se considera deuda oculta y es motivo de rechazo.
Las tandas y cundinas no cuentan como historial. Son excelentes para ahorrar, pero el banco no las ve. Si participas en una, pasa el dinero por tu cuenta bancaria para que quede rastro.
Pregunta en tu estado por los programas de asistencia al enganche (down payment assistance). Muchos son estatales o municipales y varios no exigen SSN, solo residencia en el área e ingresos por debajo de cierto límite. Las agencias de vivienda certificadas por HUD te dicen cuáles aplican en tu ciudad y la asesoría es gratuita.
Elegir agente de bienes raíces
El agente del comprador normalmente no te cuesta dinero directo: su comisión sale de la transacción. Aun así, elegir mal se paga caro.
Qué buscar:
- Que trabaje habitualmente con compradores ITIN. Es la pregunta número uno. Un agente que nunca ha cerrado una compra con préstamo de cartera no sabrá cómo redactar la oferta ni cuánto tiempo pedir de contingencia.
- Que tenga licencia activa en tu estado. Se verifica gratis en la comisión inmobiliaria estatal.
- Que hable tu idioma o te dé los documentos traducidos. Vas a firmar cosas con consecuencias de 30 años.
- Que te dé referencias de tres compradores recientes y puedas llamarlos.
Qué evitar: el agente que también representa al vendedor en la misma casa (dual agency), y el que te presiona para usar "su" prestamista sin dejarte comparar.
El proceso completo, paso a paso
- Declara impuestos con tu ITIN dos años seguidos. Es el requisito que no se puede acelerar. Todo lo demás se puede arreglar en meses; esto no.
- Abre cuenta bancaria y deposita tu ingreso ahí. Doce a veinticuatro meses de movimientos limpios son la prueba de capacidad de pago que sustituye a lo que otros demuestran con nómina formal. Si aún no tienes cuenta, mira qué bancos aceptan matrícula consular.
- Construye o documenta tu crédito. Con tarjeta asegurada, préstamo constructor en una cooperativa o crédito alternativo (renta, luz, teléfono, seguro de auto: 12–24 meses de recibos). Guía completa en construir crédito desde cero.
- Junta enganche, costos de cierre y reservas. Y no toques ese dinero en los 60 días previos a solicitar.
- Toma un curso de comprador de vivienda certificado por HUD. Es gratis o cuesta poco, dura unas ocho horas y varias cooperativas dan mejores condiciones a quien lo completó.
- Consigue una preaprobación por escrito. No una "precalificación" por teléfono: una carta con monto, tasa estimada y vigencia. Sin ella muchos vendedores ni miran tu oferta.
- Busca casa dentro del monto preaprobado, no por encima. Y visita mínimo diez antes de ofertar por una.
- Haz la oferta con contingencias. Las tres que te protegen: financiamiento, inspección y tasación. Renunciar a ellas para ganar una guerra de ofertas es la forma más rápida de perder el depósito.
- Contrata inspección propia. Nunca uses al inspector que te recomienda el vendedor. Ve tú a la inspección y haz preguntas.
- Espera la tasación del banco. Si tasa por debajo del precio, renegocias el precio, pones la diferencia en efectivo o te sales usando la contingencia.
- Bloquea la tasa (rate lock) y no cambies nada de tu perfil. Nada de abrir tarjetas, financiar muebles ni cambiar de trabajo entre la aprobación y el cierre. Vuelven a revisar tu crédito días antes de firmar.
- Revisa el Closing Disclosure tres días antes y compáralo línea por línea con el Loan Estimate. Después firma y recoge las llaves.
Inspección y tasación: qué son y por qué no son lo mismo
Se confunden constantemente, y son dos cosas distintas con dos objetivos distintos.
La inspección te protege a ti. Un inspector recorre la casa y te dice en qué estado están techo, cimientos, instalación eléctrica, plomería, calefacción y aire. Cuesta entre 300 y 600 dólares y la pagas tú. Con el informe en la mano puedes pedir al vendedor que repare, que baje el precio o retirarte sin perder el depósito si la contingencia está en el contrato.
Pide además, según la zona y la antigüedad: termitas, radón, moho, alcantarillado y pintura con plomo si la casa es anterior a 1978.
La tasación protege al banco. Un tasador independiente estima cuánto vale la casa en el mercado. Si tasa en 285.000 y tú ofreciste 300.000, el banco solo presta sobre 285.000 y esos 15.000 de diferencia tienen que salir de tu bolsillo o hay que renegociar.
En mercados calientes hay agentes que empujan a "renunciar a la inspección" para que tu oferta gane. Con un préstamo ITIN, donde estás poniendo entre 30.000 y 60.000 dólares de tu ahorro, es un riesgo desproporcionado. Un techo que hay que cambiar cuesta 12.000 dólares y una losa agrietada, muchísimo más.
Los costos de cierre, desglosados
Los costos de cierre son entre el 2 % y el 6 % del precio y se pagan el día de la firma. En una casa de 300.000 dólares:
| Partida | Rango aproximado |
|---|---|
| Originación del préstamo (0,5 %–1 %) | 1.500 $ – 3.000 $ |
| Tasación | 500 $ – 900 $ |
| Reporte de crédito y verificaciones | 100 $ – 300 $ |
| Seguro de título (title insurance) | 1.000 $ – 2.500 $ |
| Servicios de escrow / cierre | 600 $ – 1.500 $ |
| Registro e impuestos de traspaso | 500 $ – 4.000 $ (varía muchísimo por estado) |
| Prepago de impuestos de propiedad y seguro | 1.500 $ – 4.000 $ |
| Interés prorrateado del primer mes | 200 $ – 900 $ |
Algunas partidas son negociables y otras no. El Loan Estimate que te da cada prestamista las lista en un formato estandarizado por ley: pide tres y compáralos en la misma hoja. Cambiar de prestamista por 3.000 dólares de diferencia en cierre es una decisión de una tarde.
Después de las llaves: lo que cuesta ser dueño
La cuota del préstamo no es tu gasto de vivienda. Presupuesta también:
- Impuestos de propiedad. Entre el 0,3 % y el 2,3 % del valor al año según el estado. En Texas o Nueva Jersey pueden ser 500 dólares al mes; en Hawái o Alabama, mucho menos. Suben cuando sube la tasación municipal.
- Seguro de casa. Obligatorio mientras tengas hipoteca. Hablamos de cómo funciona y qué cubre en seguro de casa y de renta para inmigrantes.
- Cuota de HOA, si la casa está en un fraccionamiento con asociación. De 30 a 500 dólares al mes, y sube.
- Mantenimiento. La regla práctica es reservar el 1 % del valor de la casa al año. En una de 300.000 dólares son 250 dólares al mes que no se ven pero llegan: calentador, aire acondicionado, techo, electrodomésticos.
Impuestos y seguro normalmente los cobra el banco dentro de la mensualidad y los guarda en una cuenta escrow para pagarlos por ti. Cuando suben, tu mensualidad sube aunque tengas tasa fija. No es un error del banco: es el escrow ajustándose.
Errores que salen caros
- Comprar en el tope de lo aprobado. Que te aprueben 350.000 no significa que puedas pagarlos con holgura.
- Financiar muebles o un carro antes del cierre. Sube tu DTI y puede tumbar el préstamo la semana de firmar.
- Contratos de tierra o rent-to-own vendidos como compra. No te dan título de propiedad, no construyen patrimonio igual y en muchos suele bastar un atraso para perderlo todo.
- No comparar prestamistas. Un punto de diferencia en la tasa son decenas de miles de dólares a 30 años.
- Firmar sin traducción. Tienes derecho a llevarte los documentos y revisarlos con alguien de confianza antes de firmar.
- Olvidar refinanciar. Si más adelante consigues SSN, mejoras el puntaje o bajan las tasas, refinanciar una hipoteca ITIN es la manera más grande de ahorrar dinero que vas a tener.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa en EE.UU. sin ser residente legal? Sí. No existe ninguna ley federal que prohíba a una persona sin estatus migratorio comprar propiedad en Estados Unidos. Lo que se complica es el financiamiento, no la propiedad en sí. Con ITIN, declaraciones de impuestos y enganche, la compra es legal en los 50 estados.
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso? Desde que empiezas a preparar el expediente hasta las llaves, cuenta con dos años si aún no declaras impuestos. Si ya tienes las dos declaraciones y el enganche ahorrado, desde la preaprobación hasta el cierre suelen ser de 45 a 75 días con préstamo ITIN, algo más lento que una hipoteca convencional.
¿Necesito buen crédito o basta con el enganche? Necesitas las dos cosas, pero hay flexibilidad. La mayoría de programas piden FICO de 620 a 680, y quien no tiene puntaje puede presentar crédito alternativo: 12 a 24 meses de recibos de renta, luz, teléfono y seguro pagados a tiempo. El enganche grande ayuda a compensar un expediente flojo, no a sustituirlo.
¿Qué pasa con la casa si me deportan? La propiedad sigue siendo tuya. Un cambio de estatus migratorio no cancela un título de propiedad ni tu hipoteca. Puedes venderla, rentarla o dejarla a nombre de un familiar mediante los instrumentos legales adecuados. Habla con un abogado y prepara un poder notarial antes de que haga falta, no después.
¿Puedo poner la casa a nombre de mis hijos ciudadanos? Se puede, pero tiene consecuencias serias: pierdes el control legal del bien, hay implicaciones fiscales de donación y si el hijo se divorcia o tiene deudas, la casa está expuesta. Casi siempre es mejor comprar a tu nombre con ITIN y planificar la sucesión con un abogado.
¿Puedo usar un préstamo FHA con ITIN? No. FHA, VA y USDA exigen SSN válido. Por eso los préstamos ITIN son productos de cartera que el banco se queda en sus libros, y por eso piden más enganche y cobran más tasa que una hipoteca respaldada por el gobierno.
¿Conviene comprar o seguir rentando? Depende de cuánto tiempo te vayas a quedar. Con costos de cierre del 2 % al 6 % al comprar y comisiones del 5 % al 6 % al vender, si no piensas quedarte al menos cinco años en la misma casa, rentar suele salir más barato. Si vas a echar raíces en esa ciudad, comprar convierte un gasto en patrimonio.
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Información educativa, no asesoría hipotecaria, fiscal ni legal. Los enganches, costos de cierre e impuestos de propiedad varían por estado, condado y prestamista, y cambian con el mercado. Pide cotizaciones por escrito, verifica la licencia NMLS de cualquier prestamista y consulta a un abogado de inmigración para dudas sobre tu estatus.